Saturday, July 07, 2007

கனவு இல்லம்...கனவேவா? - 2



இப்படி 'ஹாட் கேக்'-காக இருக்கும் நிலங்களை பார்த்தால், ஏமாற்றுகிற கும்பலுக்கு ஆசை வராதா? ஏற்கனவே யார் பெயரிலோ இருக்கின்ற நிலத்தினை, ஏமாற்றி இன்னொருவருக்கு விற்றுவிடுகிற கதையும் மிகச் சாதாரணமாய் விட்டது.
இந்தத் திருட்டு கும்பலிடம் இருந்து தப்புவிக்க, இப்போதெல்லாம், மக்கள் நிலத்தை வாங்கி வேலி போட்டு விடுவதோடு நில்லாமல், 'நில உரிமையாளர் xxxx, தொடர்பு எண் xxxx' என்று நிலத்தில் போர்டு மாட்டி வைக்கின்றனர். இவ்வளவு முன்னெச்சரிக்கையோடு இருந்தும், நிலத் திருட்டு நடக்கத்தான் செய்கிறது.
சென்ற வருடத்தை விட, இந்த வ்ருடத்தில், இதுமாதிரியான திருட்டுக்கள் இரட்டிப்பாகி இருப்பதாகச் சொல்கிறது, சென்னைக் காவல்துறை புள்ளிவிபரம். இதில் அவர்களுக்கும் பங்கிருப்பதாகச் சொல்கிறது பொதுஜனம்.

நிலங்களின் விலை என்னவோ அவ்வளவு உயர்ந்து கொண்டு போனாலும், அதற்கேற்ப வசதிவாய்ப்புகள் இருக்கின்றனவா என்றால், இல்லை என்றுதான் சொல்ல வேண்டும். காரணம், அரசு இயந்திரங்கள் இதனை திட்டமிட்ட தொலைநோக்கோடு அனுகாததே. முதலில் ரோடைப் போடுவது, பிறகு வரிசையாக டெலிபோன்,குடிநீர் வாரியம், கழிவு நீரகற்று வாரியம் என ஒன்று மாற்றி ஒன்று, தேவைக்காக நன்கு போடப்பட்ட சாலையை உடைத்து பாழ்படுத்திக் கொண்டிருக்கிறார்கள்.


சென்னைக்குள் இருக்கின்ற பகுதிகளில் நிலங்கள் கிடைப்பதே அரிதாகி விட்டதால், இன்னொரு புதிய அனுகுமுறையுடன் வீடு விற்பனை முறையைக் கையாளுகிறார்கள் சில குட்டி பில்டர்கள்.
சென்னையின் பிரதான நகர்ப்புறங்களில் இருக்கின்ற 15/20 வருடங்களுக்குள்ளாக இருக்கின்ற அபார்ட்மெண்ட்களை மார்பிள்,டைல்ஸ்,ஏசி என நவீன அமைப்புடன் ரீமாடல் செய்து, புதிய அபார்ட்மெண்ட் போலாக்கி, புதிய அபார்ட்மெண்டின் விலையை விட 20-25% சதவிகிதம் குறைத்து விற்கின்றனர்.
இந்த மாதிரியான வீடுகளுக்கும் வரவேற்பு இருக்கத்தான் செய்கிறது. ஆனால், உள்ளூர்வாசிகளிடையே வரவேற்பு கம்மியாக இருப்பதால், இந்த பில்டர்கள் இது மாதிரியான வீடுகளைப் படம் எடுத்து, சிங்கப்பூர், மலேசியா, அரபு நாடுகளில் உள்ள மக்களுக்கு தங்கள் மார்கெட்டிங்க் ஏஜென்சி மூலமாக அனுப்பி, அங்குள்ளவர்களிடம் விற்பனை செய்கிறார்கள்.



பின்னர் வாங்கிய பார்ட்டிகளிடம் ஒரு டீல் போட்டுக்கொண்டு, உள்ளூர் பார்ட்டிகளுக்கு 12,000 -15,000 ரூபாய்களுக்கு வாடகைக்கு விட்டு, அதிலும் கமிஷன் பார்த்து விடுகின்றனர். வெளிநாட்டு பார்ட்டிகளுக்கு ப்ரைம் ஏரியாவில், வீடு வாங்கிய சந்தோஷமும், வாடகையும் வருவது ரெட்டிப்புச் சந்தோஷமாகிவிடுகிறது. வாடகை தராமல் ஏமாற்றுகின்றவர்களை, வீடு காலி செய்ய மறுக்கிறவர்களை எல்லாம் இந்த ஏஜென்சியே 'கவனிப்பதால்' வெளிநாடு வாழ் உரிமையாளருக்கு எல்லாம் சுளுவாக, 'ஏஜென்சி சர்வீஸ் சார்ஜ்'ஜிலேயே அடங்கி விடுகிறது. இப்படி ஒரு கிளை வியாபாரமும் நடந்து கொண்டுதானிருக்கின்றது.


இப்போது சென்னன 'ரியல் எஸ்டேட்' மார்கெட் விற்போருக்குச் சாதகமாக இருக்கின்றது. இந்த நிலை இப்போது சற்று மந்தமாகத் தொடங்கி யிருக்கின்றது. முன்புபோல், அடிபிடியாக போட்ட உடனேயே விற்றுத் தீர்வது என்பது, சற்று இழுக்க ஆரம்பித்திருக்கிறது. இதனை, பில்டர்கள் வட்டம், சரியாக உணரத் தொடங்கி, அடுத்த கட்ட 'கவர்ச்சியாய்' நீச்சல் குளம், உடற்பயிற்சி நிலையம், பார்ட்டி ஹால் என எல்லாம் இருக்கும் விதமாய் அபார்ட்மெண்ட்கள் கட்டத் துவங்கியுள்ளனர். இதற்கான விலையை அபார்ட்மெண்ட் விலையில் ஏற்றி கவர்ச்சிகரமாக விற்கத் துவங்கியுள்ளனர். அப்படியும், இன்னமும் எல்லா ப்ளாட்களும் புக்காகாத நிலைமைதான். வளர்கின்ற வட்டிவிகிதமும், வீடுகளின் விலைக்கேற்ப வளராத 'வீட்டு வாடகை'யும், உள்ளூர் பார்ட்டிகளை யோசிக்கச் செய்து, இந்தக் கவர்ச்சிகளை வலுவிழக்கச் செய்கிறது.


இதனால், இப்போது வெளிநாடுவாழ் இந்தியர்களை குறிவைத்து 'Road Show' நடத்த ஆரம்பித்திருக்கின்றனர் பிரபல பில்டர்கள். இப்போதுள்ள நிலைமையில் சென்னை மற்றும் மும்பை ரியல் எஸ்டேட் மார்கெட் அபரிமித வளர்ச்சியால் பாதிக்கப் பட்டுள்ளது. இனியும் அது முன்பிருந்த வேகத்தில் பயணிக்கும் என்பது அடுத்த இரண்டு ஆண்டுகளில் இருக்காது. 2008/2009 வருடங்களில், இந்தப் பாதிப்பு வெளிப்படையாய்த் தெரியவரும்.


இப்போதே, அதற்கான சரிவின் துவக்கம் தெரிய ஆரம்பிப்பதாய் ஆய்வாளர்கள் சொல்கிறார்கள். Plot-களின் விற்பனையும், விலையும் குறையத் துவங்கியிருக்கின்றது. ஆனாலும், தினமும் ஒரு புதிய புராஜெக்டுகளுக்கான விளம்பரங்கள் வந்து கொண்டுதான் இருக்கின்றது. நிஜங்கள் புரிய, இன்னும் சில மாதங்கள் ஆகலாம், அதுவரை சற்றுப் பொறுத்து இவ்விசயத்தில் இறங்குவதே பயனளிப்பதாக இருக்கும். Buyer Market வரும்வரை பொறுத்திருப்போம்.

'சற்றுமுன்' போட்டிக்கு எழுதவேண்டும் என நினைத்தது, இப்பதான் நேரம் கிடைத்தது.
----00000-----


Friday, July 06, 2007

கனவு இல்லம்...கனவேவா?


'காணி நிலம் வேண்டும்..பராசக்தி காணி நிலம் வேண்டும்'னு கவி பாடிய கனவு போலாகிவிட்டது இன்றைக்குச் சென்னையில் வீடு வாங்குவது. லட்சங்களில் புரண்டு கொண்டிருந்த 'ரியல் எஸ்டேட்' வியாபாரம், இன்றைக்கு கோடிகளில் புரளுகிறது.

நடுத்தர வர்க்கங்கள், கனவுலகில்தான் சென்னையில் வீடு வாங்க வேண்டும், அதுவும் கூட சென்னையின் எல்லைக்கோட்டைத்தாண்டித்தான் வாங்க வேண்டும் போலிருக்கிறது. கடந்த இரண்டு வருடங்களில், நிலங்களில் விலை 100 சதவிகிதத்திற்கும் அதிகமாகியிருக்கிறது.

சென்னையின் திடக்கழிவுகள் எரிக்கப்படுகின்ற பகுதியாயிருந்த கிராமமாகக் கருதப்பட்ட பெருங்குடியில், 2003-2004 வருடங்களில் ஒரு கிரவுண்ட் (2400 சதுர அடி) நிலம் 3 - 5 லட்சங்களுக்கு விற்பனையாகிக் கொண்டிருந்தது. இப்போது பழைய மகாபலிபுரம் சாலையில் பெருகுகின்ற பல்நாட்டு கணிணி நிறுவனஙகளின் அலுவலங்களின் காரணமாய், ஒரு கிரவுண்ட் நிலம் 50-60 லட்சங்களுக்கு விற்பனையாகிக் கொண்டிருக்கின்றது, என்றால் வளர்ச்சி விகிதத்தை நீங்களே கணக்கிட்டுக் கொள்ளுங்கள்.

யுகம் யுகமாக 'code' எழுதி சம்பாதித்தால் கூட, அவ்வளவு சுலபமாய் கோடிகளில் புரள முடியாது. நாலு கிரவுண்ட் வாங்கி வைத்திருந்தீர் களென்றால், கோடு எழுதிச் சம்பாதித்ததை விட அதிகமாய்ச் சம்பாதித்து ரிடையர்மெண்ட் வாங்கி இருக்கலாம்.

இந்த அளவு நிலங்களின் விலை உயர்வதற்கு பெரிதும் துணை போனது, கணிணித்துறைதான் என்பது பெரும்பாலானவர்களின் கருத்தாய் இருக்கிறது. யோசித்துப் பார்த்தால், அது ஒரு தூண்டுகோலாக இருந்திருக்கலாமே தவிர, அதுவே முழுக்காரணமாய் இருக்கும் என்று தோன்றவில்லை.

அப்போது, வீடு வாங்குவதற்கான கடனின் வட்டி விகிதங்கள் குறைவாக இருந்தமையும் ஒரு காரணம். வாடகை கொடுப்பதைவிட சற்று அதிகமாக EMI கட்டினால் போதும், என்ற வங்கிக் கடன் வாரியங்களின் விளம்பரமும் துணைபோனது. 'ரியல் எஸ்டேட்'டின் ஆரம்ப நிலை வளர்ச்சிக்கு, நியாமான காரணங்கள்தாம்.

மக்களின் 'கனவு இல்லம்' ஆசை, ரியல் எஸ்டேட் முதலீட்டாளர்களின் மூளையை முடுக்கிவிட, ஊருக்குள் இருக்கின்ற இரண்டு/மூன்று கிரவுண்ட் நிலத்தோடு இருப்பவர்களை அணுகி, கணிசமான பணத்தையும், ஒரு ஃபிளாட்டையும் கொடுத்து, அதற்கான விலையை இதர ப்ளாட் விலையில் ஏற்ற ஆரம்பித்தனர்.

இது ஒரு பக்கமிருக்க, புரோக்கர்கள் இன்னொரு பக்கம்.. யாராவது நிலம் வாங்க/விற்க வந்தால், அவர்களுக்கு கமிஷன் அதிகம் கிடைக்க வேண்டும் என்பதற்காக, ஒன்றுக்கு ரெண்டாக விலை சொல்ல ஏற்றினர்.

தேவைக்கு வாங்குவோர்/விற்போர் போக, வங்கிகள் டெபாசிட்களுக்கு தரும் முதலீட்டை விட, நிலத்திலான முதலீடு அதிகப் பணம் ஈட்டித்தருவது புரிய ஆரம்பிக்க, பணம் வைத்திருப்போர் (NRI உட்பட) நிலத்தில் முதலீடு செய்வது அதிகரித்ததும், விலை ஏற ஒரு காரணம்.

இதிலும் புரோக்கர்களின் அட்டகாசம்... வீடு விற்க நினைக்கிற ஆசாமிக்கு அதிக விலை வாங்கித்தருவதாகக் கூறி, வாங்குவதற்கு ஆள் ஏற்பாடு பண்ணுவர்கள். அந்த ஆளிடம், அந்த வீடு வாங்குகிற அளவுக்கு மொத்தமாகப் பணம் இருக்காது. ஆனாலும், விற்கிற பார்ட்டியை சம்மதிக்க வைத்து சேல் அக்ரிமெண்ட் போட்டுவிடுவார்கள். வாங்கிய பார்ட்டி பணத்தை புரட்டுவதாகக் கூறி ஒரு ரெண்டு மூணு மாசம் தாமதிக்க வேண்டியது..அதற்குள் அடுத்த பார்ட்டி பிடித்து, விலையை ஏற்றி ரெண்டாவது நபருக்கும், மூணாவது நபருக்கும் அக்ரிமெண்ட் போட்டு, அதில் அடுத்த செட் கமிசன் வாங்கி, முதல் பார்ட்டியை செட்டில் பண்ணுவது....இந்தச் செயின் இப்படியே தொடர்ந்ததும் விலை உயரக்காரணம்.
'சற்றுமுன்' போட்டிக்கு எழுதவேண்டும் என நினைத்தது, இப்பதான் நேரம் கிடைத்தது.